Tại các phân khu A2.2, A2.3, A2.4, A2.5, A2.7, A2.10, B1.1 và nhiều khu thấp tầng khác, tiến độ xây dựng đang khiến người mua quan tâm nhiều hơn đến khoản tiền cần chuẩn bị sau khi nhận nhà thô. Theo thông tin Dương Quốc Cường BĐS cập nhật, bên cạnh giá mua, chủ nhà cần tính cả chi phí để hoàn thiện không gian bên trong trước khi vào ở. Theo phụ lục xây dựng năm 2026 được tham khảo, đơn giá 7,15 triệu đồng/m² sàn áp dụng cho phần xây thô và hoàn thiện mặt ngoài theo phạm vi của chủ đầu tư. Do đó, khi dự toán chi phí hoàn thiện liền kề Thanh Hà, cần tính thêm các hạng mục như cải tạo công năng, điện nước, trần, sơn, sàn, thiết bị vệ sinh, bếp và nội thất.
Những hạng mục chi phí hoàn thiện liền kề Thanh Hà, Hà Nội
Một căn nhà nhìn bên ngoài đã hoàn chỉnh chưa đồng nghĩa với việc có thể xách vali vào ở ngay. Với nhà bàn giao thô bên trong, ngân sách thực tế thường phải chia thành nhiều nhóm để tránh tình trạng thi công được nửa chừng mới phát hiện thiếu vốn.
Phần xây thô bổ sung và điều chỉnh công năng
Đây thường là khoản đầu tiên phát sinh sau khi chủ nhà chốt phương án thiết kế. Gia đình muốn thay đổi vị trí phòng ngủ, mở rộng bếp, làm thêm WC hoặc bố trí lại cầu thang sẽ phải đập – xây lại một phần hiện trạng.
Theo bảng đơn giá thi công tại Thanh Hà được cung cấp để tham khảo:
| Hạng mục | Đơn giá tham khảo |
| Phá tường 110 | khoảng 150.000 đ/m² |
| Phá tường 220 | khoảng 250.000 đ/m² |
| Tháo cửa | khoảng 300.000 đ/cái |
| Đục nền gạch, ốp lát | khoảng 90.000 đ/m² |
| Đục bỏ lớp trát cũ | khoảng 80.000 đ/m² |
| Tháo trần thạch cao | khoảng 60.000 đ/m² |
| Xây tường 110 | khoảng 320.000 đ/m² |
| Xây tường 220 | khoảng 450.000 đ/m² |
| Trát tường | khoảng 130.000 đ/m² |
| Cán nền | khoảng 100.000 đ/m² |
Nhà càng thay đổi nhiều so với mặt bằng ban đầu thì khoản này càng tăng. Vì vậy, trước khi phá dỡ, nên chốt mặt bằng kiến trúc, vị trí bếp, WC và đồ nội thất lớn để tránh “đập rồi lại xây”.
Điện, nước và hệ thống kỹ thuật
Đây là phần rất dễ bị đánh giá thấp khi lập ngân sách hoàn thiện nhà thô Thanh Hà. Một căn liền kề 4 tầng cần nhiều điểm điện hơn căn hộ chung cư: điều hòa từng phòng, bình nóng lạnh, máy giặt, bếp từ, hút mùi, camera, internet, rèm điện, cổng điện và hệ thống chiếu sáng cầu thang.
Đơn giá nhân công tham khảo:
- Thi công điện nước: khoảng 200.000 đ/m².
- Thi công hệ thống nước WC và lắp thiết bị: khoảng 3,3 triệu đồng/phòng, chưa tính toàn bộ thiết bị.
- Chống thấm WC: khoảng 2–3 triệu đồng/WC tùy hiện trạng.
- Dây điện, dây mạng, aptomat, ổ cắm, công tắc, đèn và thiết bị vệ sinh tính riêng theo thương hiệu và cấu hình.
Một căn dùng thiết bị cơ bản và một căn dùng thiết bị nhập khẩu có thể chênh nhau rất lớn dù cùng diện tích.
Trần, sơn, sàn và ốp lát
Đây là nhóm chi phí tạo nên phần “nhìn thấy” nhiều nhất sau khi hoàn thiện nhà thô Thanh Hà.
Mức giá tham khảo từ các bảng thi công tại Thanh Hà:
| Hạng mục | Đơn giá tham khảo |
| Trần thạch cao thô | 190.000 đ/m² |
| Trần thạch cao chịu ẩm | khoảng 210.000 đ/m² |
| Xử lý mối nối thạch cao | khoảng 10.000 đ/m² |
| Bả tường/trần | khoảng 30.000 đ/m² |
| Sơn hoàn thiện | khoảng 70.000–98.000 đ/m² |
| Nhân công ốp lát | khoảng 140.000–170.000 đ/m² |
| Sàn gỗ hoàn thiện phổ thông | từ khoảng 250.000 đ/m² tùy loại |
| Đá granite | khoảng 1,5 triệu đồng/m² tùy chủng loại |
Đây chỉ nên coi là mức tham chiếu theo từng hạng mục, không phải báo giá cố định cho mọi căn. Giá thực tế thay đổi theo khối lượng, thương hiệu vật liệu, thời điểm mua hàng và thiết kế.
Cửa, cầu thang, kính và lan can bên trong
Những căn được bàn giao hoàn thiện mặt ngoài vẫn có thể cần bổ sung hoặc hoàn thiện thêm hệ cửa bên trong, tay vịn cầu thang, kính, đá bậc, cửa WC và các chi tiết trang trí.
Khoản này thường tăng mạnh khi chủ nhà chuyển từ vật liệu cơ bản sang:
- Cửa gỗ tự nhiên.
- Cửa gỗ công nghiệp chống ẩm loại tốt.
- Kính cường lực khổ lớn.
- Đá cầu thang cao cấp.
- Lan can thiết kế riêng.
- Hệ vách trang trí, lam gỗ hoặc ốp đá.
Đây là lý do hai căn liền kề cùng 100m² đất nhưng tổng chi phí hoàn thiện có thể chênh hàng trăm triệu đồng.
Xem thêm: Chi phí sang tên liền kề Thanh Hà: Bảng khoản phí cần dự trù
Xây nội thất nhà liền kề
Sau phần xây dựng là chi phí đồ gỗ và nội thất cố định. Đây thường là khoản chủ nhà có khả năng điều chỉnh nhiều nhất theo ngân sách.
Các hạng mục chính gồm:
- Tủ bếp trên và dưới, mặt đá, phụ kiện.
- Tủ giày và vách trang trí phòng khách.
- Tủ quần áo từng phòng ngủ.
- Giường, bàn trang điểm, bàn học.
- Tủ lavabo và tủ WC.
- Kệ TV, bàn ăn, sofa.
- Rèm, đèn trang trí.
- Điều hòa, tủ lạnh, máy giặt và thiết bị điện tử.
Nếu mục tiêu chỉ là vào ở sớm, chủ nhà có thể ưu tiên bếp, WC, phòng ngủ và hệ thống điện nước trước; đồ trang trí có thể bổ sung dần sau.
Đừng nhầm 7,15 triệu/m² với chi phí hoàn thiện để vào ở
Đây là điểm người mua liền kề Thanh Hà nên đặc biệt lưu ý.
Theo phụ lục năm 2026 mà chúng tôi tham khảo, một căn có:
- Diện tích sàn xây dựng: 285,99 m².
- Đơn giá: 7.150.000 đ/m².
- Giá trị phần nhà: 2.044.828.500 đồng.
- Tường rào: 24.200.000 đồng.
- Tổng giá trị xây dựng: 2.069.028.500 đồng.
Khoản này là xây thô + hoàn thiện mặt ngoài theo phạm vi hợp đồng, chưa phải toàn bộ số tiền để hoàn thiện xây nội thất nhà liền kề và chuyển vào ở.
Bảng giá hoàn thiện liền kề Thanh Hà, Hà Đông theo từng mức đầu tư
Giá hoàn thiện liền kề thực tế không cố định cho mọi căn vì còn phụ thuộc vào diện tích sàn, hiện trạng bàn giao, mức độ cải tạo, vật liệu sử dụng và số lượng nội thất. Với người mua đang tính chi phí hoàn thiện liền kề Thanh Hà, có thể tham khảo khung ngân sách dưới đây để chủ động chuẩn bị dòng tiền trước khi thi công.
| Mức hoàn thiện | Đơn giá tham khảo | Phạm vi phù hợp |
| Cơ bản | Khoảng 2,5 – 3,5 triệu đồng/m² sàn | Giữ phần lớn mặt bằng, dùng vật liệu phổ thông, nội thất thiết yếu |
| Khá | Khoảng 3,5 – 5,5 triệu đồng/m² sàn | Hoàn thiện tương đối đầy đủ, vật liệu tốt hơn, có tủ bếp, tủ áo, trần và hệ đèn |
| Cao cấp | Từ 5,5 triệu đồng/m² sàn trở lên | Thiết kế riêng, nhiều đồ gỗ, đá, kính, thiết bị và phụ kiện cao cấp |
Ví dụ, với căn có tổng diện tích khoảng 286 m² sàn, phần hoàn thiện bên trong có thể dự trù khoảng 715 triệu – 1 tỷ đồng ở mức cơ bản, khoảng 1 – 1,57 tỷ đồng ở mức khá và từ 1,57 tỷ đồng trở lên nếu đầu tư cao cấp.
Đây là mức tham khảo để lập ngân sách, không phải báo giá hoàn thiện liền kề cố định. Dương Quốc Cường BĐS khuyến nghị người mua nên căn cứ vào đúng diện tích sàn và hiện trạng từng căn tại Thanh Hà – Hà Đông, Hà Nội trước khi chốt phương án hoàn thiện.
Quỹ dự phòng khi tính chi phí hoàn thiện liền kề Thanh Hà, Hà Nội
Khi lập chi phí hoàn thiện liền kề Thanh Hà, không nên lấy đúng báo giá của nhà thầu làm toàn bộ ngân sách. Với nhà liền kề nhiều tầng, các khoản phát sinh thường xuất hiện trong quá trình tháo dỡ, đi điện nước, chống thấm hoặc hoàn thiện xây nội thất nhà liền kề.
Nên để dự phòng bao nhiêu?
Mức dự phòng có thể tính theo tình trạng thực tế của căn nhà:
- Ít thay đổi kết cấu: khoảng 8–10% tổng ngân sách hoàn thiện.
- Cải tạo nhiều, thay đổi công năng hoặc chưa chốt vật liệu: khoảng 10–15%.
Ví dụ, nếu ngân sách hoàn thiện dự kiến là 1 tỷ đồng, nên giữ riêng khoảng 100–150 triệu đồng để xử lý các khoản phát sinh.
Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng liền kề Thanh Hà từ đặt cọc đến bàn giao
Những khoản thường phát sinh
Các khoản tăng chi phí thường đến từ nhiều hạng mục nhỏ cộng lại, chẳng hạn:
- Thêm ổ cắm, đèn, đường điều hòa, internet hoặc camera.
- Bổ sung chống thấm, xử lý tường và nền.
- Đổi gạch, thiết bị vệ sinh hoặc vật liệu hoàn thiện.
- Làm thêm tủ, kệ, rèm và phụ kiện bếp.
- Chi phí vận chuyển, vệ sinh và hoàn thiện cuối công trình.
Nếu không để quỹ dự phòng, các khoản phát sinh nhỏ liên tục có thể khiến tổng ngân sách vượt kế hoạch ban đầu.
Cần tính cả dòng tiền xây dựng của chủ đầu tư
Theo phụ lục được cung cấp, tiến độ thanh toán phần xây dựng được chia thành nhiều đợt:
| Đợt thanh toán | Tỷ lệ |
| Đợt 1 | 30% |
| Đợt 2 | 30% |
| Đợt 3 | 25% |
| Đợt 4 | 10% |
| Đợt 5 | 5% |
Vì vậy, người mua nhà đang xây tại Thanh Hà nên tính đồng thời giá chuyển nhượng + nghĩa vụ xây dựng còn lại + chi phí hoàn thiện bên trong. Đây mới là tổng dòng tiền cần chuẩn bị trước khi quyết định mua và hoàn thiện căn nhà.
Trước khi mua nhà thô Thanh Hà, nên tính đủ chi phí hoàn thiện
Một căn liền kề có giá chuyển nhượng tốt chưa chắc tổng vốn bỏ ra đã thấp. Khi tính chi phí hoàn thiện liền kề Thanh Hà, người mua nên kiểm tra thêm diện tích sàn, số tiền xây còn phải nộp, hiện trạng bàn giao và các hạng mục cần làm bên trong. Theo thông tin năm 2026, đơn giá xây dựng khoảng 7,15 triệu đồng/m² áp dụng cho phần xây thô và hoàn thiện mặt ngoài. Để có thể vào ở, gia đình vẫn cần chuẩn bị ngân sách cho điện nước, sơn, sàn, WC, bếp và nội thất.
Dương Quốc Cường BĐS có thể hỗ trợ khách hàng tại Thanh Hà – Hà Đông, Hà Nội kiểm tra tình trạng từng căn, nghĩa vụ xây dựng còn lại và ước tính tổng dòng tiền trước khi quyết định mua.
